Техническое обследование (экспертиза) капитальности строения

Для установления нормативно-обусловленных критериев отнесения исследуемого объекта строительства к капитальным или некапитальным приводятся положения (требования) следующих регламентирующих документов:

Гражданским кодексом Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее по тексту ГК РФ) ст. № 130, 131 определяется понятие «недвижимость», ст. 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

Одновременно с этим ст. 222 ГК РФ разъясняется такое понятие, как «самовольная постройка», а так же даются общие положение о государственной регистрации недвижимости, одним из которых является невозможность приобретения права собственности на здание, сооружение или другое строение, если оно не возведено в порядке, предусмотренном законом.

Приложение 13 Постановления Правительства Москвы от 30.07.2002 № 586-ПП: «Капитальное строительство – строительство любых объектов (независимо от объема и назначения), для возведения которых требуется проведение земляных и строительно-монтажных работ по устройству заглубленных фундаментов, возведению несущих и ограждающих конструкций, подводке инженерных коммуникаций. Некапитальное строительство – строительство объектов площадью более 20 кв. м из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений».

Ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ определяется понятие капитальности/некапитальности здания, строения, сооружения, а также объектов, строительство которых не завершено.

Ч. 3 ст. 2 Закона города Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы»: «Объектами капитального строительства являются здания, строения, сооружения, включая линейные объекты, подземные, надземные сооружения, подлежащие государственной регистрации в качестве объектов недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства, а также комплексы зданий, строений, сооружений, неразрывно связанных между собой общей территорией и общими архитектурно-градостроительными, объемно-пространственными, функциональными, инженерно-техническими, технологическими и иными решениями».

П. 5 Постановления Правительства Москвы от 13.11.2012 № 636-ПП: «Некапитальные объекты – объекты из сборно-разборных конструкций, в том числе с подключением к сетям электроснабжения и заглублением до 0,5 м (без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения), с устройством ограждающих конструкций, размещаемых с заглублением до 0,3 м».

П.п. 5, 6 ст. 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ: «Стационарный торговый объект – торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения. Нестационарный торговый объект – торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение».

Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется».

П. 4.3 ГОСТ 27751-2014: «Рекомендуемые сроки службы зданий и сооружений».

П. 2.3 ГОСТ 25957-83: «Мобильное (инвентарное) здание или сооружение − здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого обеспечивает возможность его передислокации».

Из этих статей наиболее важными критериями являются:

— Прочная связь с землей (т.е. невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба их назначению);

— Создание/сооружение объекта на земельном участке не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

— Получение всех необходимой разрешительной документации для создание объекта без существенных нарушений градостроительных, а также строительных норм и правил.

Федеральным бюджетным учреждением Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации были выпущены Методические рекомендации «Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных» (Чудиёвич А.Р., Бутырин А.Ю., Хамидова Д.В. Решение методические рекомендации для экспертов // Теория и практика судебной экспертизы. 2018. Том 13. № 1. С. 41–51. DOI: 10.30764/1819-2785-2018-13-1-41-51).

Таким образом, нормативно-регламентирующая документация применительно к рассматриваемой проблеме выделяет четыре основных аспекта, характеризующих объект строительства.

  1. Несущие и ограждающие конструкции объекта, расположенные выше относительной отметки «0».
  2. Конструкция фундаментов и оснований.
  3. Система инженерно-технического обеспечения.
  4. Период эксплуатации.

Наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания вещи недвижимой (как можно видеть из Постановления ФАС СКО от 18.03.2008г.), также наличие данного признака должно быть объективно обусловлено.

Оценка того, является ли объект недвижимым или нет производится судами на основании всех представленных документов и исходя из совокупности всех признаков. Основными доказательствами по таким спорам о соответствии объекта критериям недвижимости являются технические паспорта, технические отчёты, заключения независимой строительно-технической экспертизы о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ. На заключения экспертизы следует обратить особое внимание: она производится экспертами в данной области, способными наиболее точно оценить технические параметры постройки и то, является она капитальной, либо нет, и может оказать определяющее влияние на решение суда, являясь наиболее действенным способам защиты своих интересов.

Не редки ситуации, когда с технической точки зрения построенный объект обладает всеми признаками недвижимости, однако суд все равно отказывает в регистрации права, либо аннулирует запись о регистрации права собственности ссылаясь на отсутствия разрешения на строительство либо иного факта, а именно предоставления земельного участка для возведения временных сооружений (зачастую встречается при аренде земельных участков). Таким образом, под прочной связью объекта с землей понимается не только его физическая связь, но и юридическая, в понятии правоприменителя.©

 

*kadastrmos.ru — оказывает услуги по получению сведений ЕГРН, а также справки о кадастровой стоимости объекта.